ATENÇÃO: essa não é uma recomendação de compra!
É altamente recomendado ler o Prospecto e o Regulamento do FII antes de aceitar a oferta ou investir, em especial a seção de fatores de risco e comunicados (quando existentes).
Usaremos a 1ª emissão do ICRI11 apenas como exercício para exemplificar como nasce um FII.
Resumo
Neste artigo, falamos sobre o conceito de FII, processo de criação de FIIs, estrutura, o processo e também a documentação relacionada ao lançamento de um FII para o mercado financeiro. Tudo isso baseado na 1ª emissão do ICRI11 (vigente em set/2023) que, reforçamos, não é uma recomendação de compra.
Conceito
De acordo com a B3, um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma
comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário (imóveis, LCIs, LHs, LIGs, CRIs, ações do setor, etc)
Imagine que uma empresa deseja construir um prédio porém não possui todo o dinheiro necessário para isso. Ela pode pegar um empréstimo ou fazer um financiamento, mas esse é um crédito muito caro. Além disso, depois que o prédio estiver pronto, também serão necessários recursos financeiros para manutenção do mesmo.
Nesse caso, um mecanismo interessante é criar um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) para captação desses recursos. Dessa forma, a empresa conseguirá comprar o prédio, realizar manutenções recorrentes, cobrar uma taxa pelos serviços prestados e, descontado tudo isso, será possível auferir ganhos com aluguéis por exemplo.
Desses lucros apurados pelo regime de caixa, 95% devem ser distribuídos aos cotistas que investiram no FII conforme legislação vigente. Com esse mecanismo financeiro, todos saem ganhando!
Nascimento do FII
Uma vez que a empresa está decidida a lançar um FII no mercado financeiro, é necessário atender vários pré-requisitos e legislação, afinal trata-se de um fundo constituído na forma de condomínio (aberto ou fechado), sem personalidade jurídica própria.
Para se ter uma ideia da complexidade, é necessário ter Patrimônio Líquido de pelo menos R$500.000,00; o processo pode demorar até 2 anos e custa em média R$50.000,00 (sem contar as taxas de administração cobradas mensalmente pela Administradora, que variam entre 1 e 3%).
Apresentamos, de modo bem resumido, 10 passos para criação de um FII:
1 – Definir se o FII será do tipo aberto ou fechado
2 – Definir quem serão os cotistas iniciais
3 – Definir o perfil de investimento e objetivos do fundo
4 – Definir valor de aporte dos cotistas
5 – Contratar instituição financeira, que obrigatoriamente precisa estar habilitada pela CVM para ser a Administradora de FII
6 – Administradora deve elaborar o Estatuto Social do Fundo
7 – Obter título de aprovação da CVM e ANBIMA
8 – Constituir empresa com CNPJ
9 – Pedir autorização para Administradora definida poder administrar os recursos do FII
10 – Com tudo aprovado, realizar a emissão de cotas (disponibilização do FII para o mercado poder investir e, assim, iniciar a captação de recursos).
Importante destacar a importância da CVM e ANBIMA, pois são os órgãos reguladores responsáveis pela fiscalização rigorosa dos fundos imobiliários.
Estrutura de FII – clique aqui para saber mais sobre os papéis e responsabilidade que os FIIs tem bem definidos.
O fundo ICRI11, por exemplo, tem a seguinte estrutura (veja última página do material de apoio “Aviso ao mercado”):
Legislação FII – clique aqui para consultar as principais leis e instruções normativas
Documentação
Materiais de apoio – ICRI11:
- Site oficial Itaú Asset: Gestora e também Custodiante explica o objetivo desse FII e também as razões para investir
- Site oficial da Itaú Corretora: Escrituradora do FII exibe as ofertas públicas atuais e, dentre elas, o ICRI11
- Aviso ao mercado: comunicado oficial CVM, informando sobre a distribuição pública primária de cotas da 1ª emissão
- Material publicitário: obtido em “Ofertas Públicas” na corretora BTG Pactual, é um material bastante visual que resume o que é a Itaú Asset, quem é a equipe Crédito Estruturado, overview sobre a indústria de CRIs, produtos recentes da Gestora, características do FII, estudo de viabilidade e fatores de risco
- Lâmina: resumo do Prospecto Preliminar em 6 páginas
- Regulamento: documento que descreve as principais informações a respeito do FII, tais como nome, forma de constituição, recursos, finalidade de uso dos recursos, etc
- Prospecto Preliminar: principal documento com 225 páginas que é recomendado ao investidor ler antes de decidir investir no FII contendo todos os detalhes da oferta
